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課程背景：

近年來,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始采取合作開發(fā)的模式以適應(yīng)緊縮的調(diào)控政策,提升企業(yè)的市場競爭力。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性,如投資數(shù)額大、開發(fā)周期長、變現(xiàn)能力差等特性,決定了房地產(chǎn)合作開發(fā)模式本身也存在著相應(yīng)的管理風(fēng)險。在實踐中不乏因?qū)献鏖_發(fā)模式項目風(fēng)險因素識別和估計不足而導(dǎo)致失敗的案例。因此,如何全面對合作開發(fā)項目模式尤其針對應(yīng)用最廣泛的項目公司合作開發(fā)模式的風(fēng)險因素進行識別、評價和控制,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式項目能否成功的關(guān)鍵。

學(xué)員對象：

房地產(chǎn)企業(yè)集團總裁、項目總經(jīng)理及副總、房企投資人、投資管理部、拿地相關(guān)部門、運營管理部、前期策劃相關(guān)部門。

主要內(nèi)容：

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式

1、公司制：成立項目公司

優(yōu)點：開發(fā)項目在雙方共同成立的項目公司名下，保障雙方權(quán)益

缺點：按公司制管理，股東會、董事會等決策程序復(fù)雜，容易引起內(nèi)耗

前提：項目公司有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

操作方式之一：一方取得土地，另一方以增資方式介入，可以節(jié)稅

2、合同型合作，雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議

優(yōu)點：利潤分配和相互配合簡單一些，按雙方約定

缺點：項目在一方名下，名下沒有項目的一方風(fēng)險較高

3、項目部制：成立項目部，雙方在項目部基礎(chǔ)上合作

優(yōu)點：一項目一管理，誰管理誰主導(dǎo)（也有說不清的）

缺點：項目在一方名下，另一方風(fēng)險較大，項目經(jīng)營管理粗放有失控現(xiàn)象：長沙項目合作債務(wù)案，蘿卜章等事件。

二、公司制合作開發(fā)風(fēng)險和問題

1、公司章程和合作協(xié)議的效力問題（附幾個案例）

2、公司章程中：關(guān)于股權(quán)表決權(quán)、利潤分紅權(quán)可以另行約定的使用

3、約定一方按固定比例分配利潤的方法及對賭協(xié)議的法律效力

4、股東出資額和時間的約定，及股東未按約定出資的股權(quán)比例調(diào)整

5、股東融資（股東向公司借款）的約定及未按約定借款涉及的違約責任

6、項目公司融資中的配合問題（股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)抵押）

7、利潤分配和提前從項目公司提取資金的約定

8、公司管理及重大事項決策的約定

9、公司制下的保底協(xié)議效力及規(guī)避，合作不成清算條款的效力及案例

三、項目公司管理經(jīng)營中的問題

1、公司董事會的決策機制

2、公司重大經(jīng)營事件決策權(quán)利的約定：重大事件的具體種類

3、公司項目設(shè)計方案的約定（北京七棵樹項目案例）

4、公司施工招標，施工方的確定

5、施工中工程進度和質(zhì)量、價款的管理

6、商品房銷售的約定：銷售方式，銷售成本、銷售團隊管理

7、合作雙方權(quán)益分配的方式

分配稅后利潤，分配實物，分配租賃物業(yè)等，及其中涉及的稅負負擔問題（重慶分配實物案的稅務(wù)籌劃案例）

四、經(jīng)營中的風(fēng)險和問題教訓(xùn)

1、投資資金不足的增資問題

2、因政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致面積增加、減少導(dǎo)致利潤的增減或分配實物的變化

3、未能融資導(dǎo)致的項目延期問題

4、融資政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險

5、銷售政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險

五、合同型合作的風(fēng)險

1、保底條款的約定

2、房價上漲的收益歸屬

3、合作協(xié)議中對開發(fā)建設(shè)費用的承擔的約定

4、最高法院對投資超額、利潤不足、面積改變的規(guī)定

5、其他風(fēng)險

風(fēng)險是合作各方未預(yù)料到的因素導(dǎo)致的損失，所以以往的經(jīng)驗只能讓我們盡辦避免一些問題的發(fā)生，但無法完全規(guī)避風(fēng)險。對于合作各方，提前在合同中考慮各種可能并做出盡可以詳細的約定，是避免合作糾紛的好方法，不能哥們義氣，約定不明。

注意:

1、因項目已經(jīng)拿地，所以拿地的風(fēng)險沒有涉及。

2、因合作方已經(jīng)確定，所以確定選擇合作方的風(fēng)險不再涉及。

3、如公司需要，可以進行課程調(diào)整。

張老師

講師簡介：

中國人民大學(xué)民商法碩士

河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟法本科、學(xué)士

業(yè)務(wù)專長：

基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)工程

房地產(chǎn)開發(fā)與并購、合作

公司并購重組、并購中和稅務(wù)籌劃

信托和私募股權(quán)融資

基金設(shè)立與運作法律事務(wù)、資產(chǎn)證券化

執(zhí)業(yè)簡歷：

1996年進入律師事務(wù)所工作，22年律師工作經(jīng)驗。

曾服務(wù)于信達資產(chǎn)管理公司、陽光100置業(yè)集團，融僑集團等國內(nèi)知名公司，擔任國投資產(chǎn)管理公司、光大國際建筑工程總公司、秀蘭房地產(chǎn)開發(fā)集團法律顧問。

主持幾十起企業(yè)收購，其中以房地產(chǎn)收購項目為主。

主持房地產(chǎn)、建筑工程企業(yè)融資（信托、私募基金）法律事務(wù)。

主持企業(yè)香港上市法律事務(wù)。

主持多起企業(yè)并購的稅收籌劃，為企業(yè)的并購交易節(jié)約幾千萬的稅務(wù)成本。

擔任中信信托、中信證券、中融信托、中建投信托、九鼎、中科招商、高能等信托、私募股權(quán)基金項目法律顧問，投資的行業(yè)涉及房地產(chǎn)、金融、能源、礦產(chǎn)、化工、農(nóng)業(yè)等行業(yè)。

擔任亞圣集團、高能資本、未名基金、天瑞華商、楚商基金、冀商基金、東方高興投資公司、正方利民等私募基金等公司常年法律顧問。

在訴訟領(lǐng)域曾成功代理多起投資糾紛、股權(quán)糾紛、建筑工程訴訟、房地產(chǎn)合同糾紛案。

主要案例：（基礎(chǔ)建設(shè)及房地產(chǎn)項目）

1、重慶某房地產(chǎn)項目收購交易結(jié)構(gòu)及稅法籌劃

2、上海某項目無抵押收購融資交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

3、山東某房地產(chǎn)公司與某央企的工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地方案

4、河北某房地產(chǎn)公司土地轉(zhuǎn)讓糾紛法律服務(wù)

5、某央企城中村改造的法律方案

6、某外資中國并購的結(jié)匯處理

7、某房地產(chǎn)公司土地出讓的稅務(wù)籌劃

8、某基金公司公路收費權(quán)質(zhì)押的法律風(fēng)險分析

9、某合作制工業(yè)企業(yè)的并購、融資結(jié)構(gòu)

10、北京某房地產(chǎn)項目收購

11、北京某高爾夫項目土地法律服務(wù)

12、北京某房地產(chǎn)公司三起項目收購、融資法律事務(wù)

13、山東某縣公路BT項目

14、重慶某化肥化工企業(yè)收購法律服務(wù)

主要案例：（金融、信托及基金項目）

1、未名基金投資山東棗莊房地產(chǎn)的全程法律顧問

2、齊魯證券投資龍山國際資管計劃的全程法律顧問

3、中建投投資河北某房地產(chǎn)項目法律顧問

4、某投資公司p2p項目法律服務(wù)

5、北京某公司私募股權(quán)基金設(shè)立

6、某私募股權(quán)基金的稅法籌劃

7、某民企集團私募基金的設(shè)立

8、某公司房地產(chǎn)投資基金設(shè)立法律服務(wù)

9、某市開發(fā)區(qū)BT項目資產(chǎn)證券化法律服務(wù)

10、某私募基金投資河北房地產(chǎn)項目法律服務(wù)

11、為天瑞華商基金重大事項變更出具法律意見

12、為民信幸福基金登記出具法律意見

13、為荊州天瑞基金登記出具法律意見

主要案例（訴訟）

1、青島某房地產(chǎn)公司無障礙用房合同糾紛

2、承德、邢臺逾期辦證糾紛（通過解釋法律，辦證的責任在政府，而不是開發(fā)商，最終勝訴了一批案件）

3、海南土地租賃侵權(quán)糾紛

4、北京東城法院匯票糾紛

5、光大建筑工程施工合同系列糾紛（10個案件）

6、江西九江施工合同等系列糾紛（12個案件）

7、唐山建設(shè)集團總包合同結(jié)算糾紛

8、福建借款合同糾紛

9、南京施工分包合同糾紛、重慶施工合同糾紛

10、比特幣原物返還糾紛

11、國投資產(chǎn)管理公司與七星華電國有資產(chǎn)投資糾紛

12、張家口煤礦礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)讓糾紛

13、徐某股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

14、徐某與山東某公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的債務(wù)承擔糾紛

15、北京王某股權(quán)轉(zhuǎn)讓后利潤承諾補償約定糾紛

16、北京仲裁委某公司與供應(yīng)商供貨合同糾紛

17、中國貿(mào)易仲裁委某公司子公司與設(shè)計公司設(shè)計合同糾紛

18、廣西梧州港口權(quán)益糾紛

19、廣東廣州房產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式糾紛

20、某公司訴中國科學(xué)院基金合同糾紛

21、河南開封PPP合同施工糾紛

主要著述：

1、關(guān)于房地產(chǎn)方面

《房地產(chǎn)并購的法律問題》

《房地產(chǎn)外資進入的渠道和法律規(guī)制》

《房地產(chǎn)開發(fā)中法律風(fēng)險的節(jié)點控制》

《房地產(chǎn)法律風(fēng)險管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段和三個重點》

《房地產(chǎn)開發(fā)中如何保護投資人的利益》

《建筑施工合同的結(jié)算與價款糾紛》

《房地產(chǎn)并購法律實務(wù)》最新

2、關(guān)于金融方面

《利用公司法解決中小企業(yè)融資問題》

《不同交易背景下法律結(jié)構(gòu)設(shè)計》

《企業(yè)改制中金融債權(quán)的維護》

《企業(yè)歇業(yè)后民事責任的承擔》

《企業(yè)破產(chǎn)中的法律問題及對策》

3、關(guān)于企業(yè)融資和上市

《企業(yè)民間融資的合法性研究》

《關(guān)于民營企業(yè)投融資法律結(jié)構(gòu)設(shè)計和法律風(fēng)險防范》

《企業(yè)海外上市中稅收698號文的適用問題》

《民營企業(yè)境外上市的紅籌結(jié)構(gòu)設(shè)計》

4、關(guān)于稅法方面

《企業(yè)并購中的稅務(wù)籌劃》

《合伙企業(yè)PE的稅收問題》

《房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)籌劃》

《企業(yè)吸收合并中的稅務(wù)問題》

《企業(yè)并購重組中的籌劃案例》

5、關(guān)于外匯方面

《外資進入房地產(chǎn)的渠道和法律規(guī)制》

6、關(guān)于資產(chǎn)證券化方面

《基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化收益權(quán)分析》

《PPP資產(chǎn)證券化及案例解析》最新

7、主講課程：

1、《私募股權(quán)基金的實務(wù)操作與法律規(guī)制》

2、《信托股權(quán)投資的法律解析與實務(wù)操作》

3、《企業(yè)資產(chǎn)證券化的法律解析與實務(wù)》

4、《企業(yè)并購與上市中的知識產(chǎn)權(quán)管理》

5、《不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化交易模式設(shè)計》

6、《信托與資產(chǎn)管理中的擔保與合同法律解析》

7、《融資租賃中的會計稅務(wù)處理及法律風(fēng)險》

8、《并購中的盡職調(diào)查文書制作及法律問題》

9、《資產(chǎn)證券化中的收益權(quán)問題》

10、《資產(chǎn)證券化中的風(fēng)險隔離問題》

11、《房地產(chǎn)開發(fā)操作實務(wù)與法律風(fēng)險防范》

12、《PPP合同法律實務(wù)及案例》最新

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