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課程背景：

會計準則與國際會計準則的趨同，大量原則性的規(guī)定各有千秋，“甲之蜜糖，乙之砒霜”，為許多企業(yè)提供了巨大報表粉飾空間，被極富創(chuàng)意的財務(wù)魔術(shù)師玩弄于股掌之間。無論是寧波東力的“重組方案”、德豪潤達的“資產(chǎn)減值”、還是碧桂園的“期房收入確認”，都把會計準則盈余管理體現(xiàn)得淋漓盡致。

建筑房地產(chǎn)業(yè)在新準則下如何打破常規(guī)，用新的科目、新的報表、新的理念、新的認知，做好票、稅、賬、表的協(xié)調(diào)，他山之石可以攻玉，本課程結(jié)合建筑房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的財報，傾情為您逐一演繹。

本課程從投資人、企業(yè)決策人要實現(xiàn)的經(jīng)營目的出發(fā)，用數(shù)十個典型的實案，復盤會計準則對于建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅會差異、盈余管理、財務(wù)規(guī)劃等方面的實戰(zhàn)處理。賦能學員財務(wù)基本技能的高超運用，并堅守國家利益、企業(yè)及個人利益之間經(jīng)濟博弈的合規(guī)性。

課程對象：

1:建筑施工、房地產(chǎn)、勞務(wù)業(yè)股東、財務(wù)副總、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、合同管理、票據(jù)管理、法務(wù)負責人、財務(wù)經(jīng)理；

2:會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司的負責人；

課程收益：

1、為我所用，了解建筑房地產(chǎn)業(yè)財報之妙，掌握準則之道，知曉建筑房地產(chǎn)業(yè)的興廢，預(yù)測業(yè)績的高低；

2、我思我在，把脈建筑房地產(chǎn)業(yè)財稅差異，把賬做的風平浪靜，經(jīng)得起千審百檢，永不內(nèi)卷；

3、魚漁雙授，不但收獲知識，更重要的是如何思維，用方法，提高認知。

課程大綱：

第一講、建筑房產(chǎn)業(yè)新舊準則銜接重點難點

1.基本要求：執(zhí)行新準則應(yīng)做好的基本工作（上海市財政局）

2.基本方法：新舊銜接如何簡化操作（準則應(yīng)用指南）

3.知己知彼：關(guān)注上市公司電建行業(yè)關(guān)鍵審計事項（電力+建筑）

4.突出問題：財政部對建筑房產(chǎn)業(yè)執(zhí)行新準則年報工作的問題明確

第二講、新收入準則下建筑房地產(chǎn)業(yè)案例

（一）橫看成嶺：財眼識合同

1.合同的辨識：收入準則應(yīng)用指南案例升級演繹

2.客戶的辨識：新收入準則案例

3. IPO問詢：先干活后簽訂合同的收入確認

4. 預(yù)計無法收回的工程款確認收入嗎(上市公司年報會計監(jiān)管報告)

5.收款權(quán)：工程簽證單OR結(jié)算單 6.大型設(shè)備安裝票、款、賬如何賬務(wù)協(xié)調(diào)

7.案例演繹新準則指南:房地產(chǎn)銷售增值稅、企業(yè)所得稅與收入準則的協(xié)調(diào)

（二）入木三分：辯履約義務(wù)

1.建造合同的分拆問題：某公司工程項目設(shè)計、施工改造案例

2.合同梳理單項履約義務(wù)：中國鐵建、中國中冶

3.施工企業(yè)質(zhì)保金的會計處理：中國電建

（三）得心應(yīng)手：確價格

1.案例分析合同變更收入的確認 2.合同獎罰可變對價的判斷

3.預(yù)收房款融資成分的會計處理

（四）孜孜以求：算收入

1.履約進度法商業(yè)邏輯與適用環(huán)境

三個適用條件（關(guān)注：合同違約條款與收款條件）

——完善的內(nèi)控制度是前提（預(yù)算管理、成本管理、物料管理、人力資源、ERP系統(tǒng)）

——預(yù)算總成本與合同毛利率之間的平滑問題

——發(fā)審委問詢時段法的相關(guān)案例 ——設(shè)備不計入履約進度的財稅差異

2. 完工百分比轉(zhuǎn)終驗法案例。中興通訊 東方電器

3. 投入法與產(chǎn)出法確認收入的財稅差異。蘇交科財報

4.時段還是時點：履約進度不能合理確定時如何確認收入

5.里程碑與履約進度：建筑設(shè)計行業(yè)收入的確認

6.主要責任人還是代理人：甲供材料的情況下施工企業(yè)收入的確認

7.主要責任人還是代理人：甲方指定分包業(yè)務(wù)的財稅處理

8.案例演繹新準則下施工項目生命周期的財稅處理

9.政府補貼確認收益的“確鑿證據(jù)”。文山電力財報

10.合同履約成本、合同取得成本的財稅處理：中國建筑財報

11.施工企業(yè)“產(chǎn)出法”“投入法”與里程碑結(jié)算的業(yè)、財、稅融合

12.需安設(shè)備在投入法下計算收入的新思維

（五）躍躍欲試：看財報

1.會計科目與報表項目的重分類 2.新舊銜接的簡化處理

第三講、建筑房開業(yè)租賃準則案例分析

（一）承租人的會計處理

1. 項目部施工租賃房屋、租賃施工機械、相關(guān)的使用權(quán)資產(chǎn)、使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊、使用權(quán)資產(chǎn)減值準備、租賃負債等會計科目

2. 施工企業(yè)租賃動產(chǎn)或不動產(chǎn)新舊銜接的合同梳理（三要素、簡化處理）

3. 新舊銜接的會計處理：中國中鐵財報影響

4. 增量利率的確定：看濰柴動力等上市公司

5.財政部對租入資產(chǎn)裝修費的規(guī)定

6.案例解析承租人的會計處理、財稅差異、新舊之別、匯算清繳

（二）出租人的會計處理

1.融資租賃資產(chǎn)、應(yīng)收融資租賃款、應(yīng)收融資租賃款減值準備、租賃收入

2. 租賃付款額與租賃收款額的協(xié)調(diào)

3. 案例解析出租人的會計處理、財稅差異、新舊之別

（三）新租賃準則報表列報與披露

1. 新科目在三大報表中的列報 2. 租賃入表對施工企業(yè)財務(wù)管理指標的影響

第四講、建筑房開業(yè)新金融工具準則案例

1.施工企業(yè)商業(yè)承兌匯票何時出表？

2.案例解析金融資產(chǎn)如何進行三分類，金融資產(chǎn)如何重分類

3.舊準則下應(yīng)收款項重分類：應(yīng)收款項融資、合同資產(chǎn)、應(yīng)收賬款（中國中車財報）

4.應(yīng)收票據(jù)終止確認的前提（19家AAA銀行）

5. “其他權(quán)益工具投資”產(chǎn)生的其他綜合收益的歸屬問題？中國電建財報

6.企業(yè)購買的結(jié)構(gòu)性理財產(chǎn)品如何分類核算？上海城投為例

7.預(yù)計信用損失法：遷徙率（案例：科創(chuàng)板——先臨三維）

8.應(yīng)收賬款核銷的財稅處理（結(jié)合匯算清繳A105090表）

第五講、現(xiàn)場咨詢答疑；

秦老師

注冊會計師、稅務(wù)師、中國會計榜樣十大人物；

——著名建筑房地產(chǎn)業(yè)會計準則培訓專家；

——擅長領(lǐng)域:建筑房地產(chǎn)業(yè)稅會差異、業(yè)財稅融合、財報解讀；

——秦老師憑借豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗和扎實的理論基礎(chǔ)，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富財稅實戰(zhàn)經(jīng)驗；兼任中國稅務(wù)報、中國會計報等10多家著名報刊和雜志的“專家答疑”、“專家坐堂”等欄目特約撰稿人；

——曾在《財務(wù)與會計》、《中國稅務(wù)報》、《中國會計報》、《中國稅務(wù)》、等多個省部級以上發(fā)表學術(shù)文章400多篇，出版著作6部。

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