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培訓對象

各房地產開發企業主管財稅的總經理、財務總監、財稅總監、財務經理，財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程背景

近年受全球經濟危機影響，房地產業經歷了前所未有之變局，以至于當前整個行業步履維艱；但由于房地產業作為國民經濟支柱產業，一直以來其相關稅費占到地方財政收入的半壁江山，稅收已成為房地產業公認的第三大成本。在替代性產業出現前，房地產業稅收壓力不減，尤其是2024年與房地產密切相關的財稅大事件不斷涌現，例如：

一．1月召開的全國稅務工作會議明確，2024年將深化稅收大數據應用，提升數字化智能 化治理效能；

二．3月兩高發布《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》（法釋4號 〔2024〕），同時國家形成多部委常態化打擊虛開騙稅工作機制；

三．4月總局統一部署，下半年起稅務機關不得再采購土增稅清算服務、而要親自下場清 算土增稅；

四．7月1日實施新《公司法》，調整出資時間，新增“橫向人格否認”；

五．7月1日起施行的新《會計法》，加大了會計違法和財務造假的力度；

六．8月1日起實施《公平競爭審查條例》，明確禁止“給予特定經營者稅收優惠”，稅收 洼地和違規返稅將壽終正寢。

綜上可以推斷，在“無風險不打擾、有違法要追究、全過程強智控”的稅務執法新體系下，在動態“信用＋風險”監管方式下，企業再意圖通過偷漏稅方式“自我減壓”風險不斷加大。

而合理的納稅方案不僅能幫助企業規避涉稅風險，還能合法降低稅收負擔、節省真金白銀。牛老師長期從事房地產財稅咨詢和稅收籌劃，熟知房企的稅收難點、痛點；本次課程結合日常稅收籌劃實踐，在房企開發全流程中精選對房地產影響重大的稅收問題，從企業頂層設計、過程精細化管理、籌劃落地三個維度層層展開，通過剖析大量實戰案例，分享籌劃實戰經驗，課程內容系統、全面，實用性強；學員可以快速理解、輕松掌握、合理運用，企業實施后即可見效。

課程收益

1．直擊房地產熱點難點；

2．剖析成功的籌劃案例；

3．給出可行的解決方案；

4．易掌握易落地見效快。

課程大綱

一、最新政策的影響與應對

二、設立環節的稅收籌劃

1．【新】新會計法實施后，企業和財務如何防范風險

2．開發主體選擇策略與風險應對

3．公司股權架構設計、股東身份選擇

4．【新】新公司法下注冊資本安排與應對

5．【新】“稅收洼地”取消后，地產配套公司怎么布局

6．【新】新形勢下高管、員工跟投與合伙企業何去何從

三、拿地環節的稅收籌劃

7．“招拍掛”涉稅風險與應對

8．紅線外成本的稅務問題與應對

9．【案例】“限地價、競配建”稅務處理

10．【新】舊城改造下“房票”等稅務處理

11．項目收購模式安排與稅務處理

12．股權收購風險與溢價應對籌劃

13．【案例】司法競拍模式風險應對與稅務處理

四、項目報建與前期的稅收籌劃

14．報建方案對土增稅分期的影響與應對

15．施工方案的安排與總包合同的處理

16．【案例】產品業態用途不同稅務規劃策略

17．設計方案的稅務影響與預防策略

18．【新】工程預算的編制策略與稅務應對

19．地上與地下建筑成本的規劃策略

20．公共配套建造時點的規劃與安排

五、融資方式風險與籌劃

21．民間融資的稅務風險與應對

22．【案例】關聯方借款稅收處理與風險

23．統借統還的優勢與運用策略

24．【案例】產業鏈融資的設計與運用

25．【案例】融資創新中潛在稅務風險

六、建設施工環節的稅收籌劃

26．供材模式抉擇與稅收風險應對

27．【熱】法釋〔2024〕4號發布后，“陰陽合同”怎么辦 28．三流一致中稅務風險與應對

29．【案例】混合銷售甲方稅務風險應對

30．合同關鍵條款設計風險防范

31．合同違約條款的風險與運用

32．掛靠的稅務風險與應對策略

33．【案例】發票備注欄風險與“數電票”處理

七、預售、銷售環節的稅收籌劃

34．銷售合同涉稅條款設計應對

35．銷售定價的技巧與處理策略

36．【案例】買一贈一的稅務風險與應對

37．老帶新與全民經紀人稅務處理

八、項目清算環節的稅收籌劃

38．稅務局采購事務所清算與親自清算的區別

39．【熱】“取消普通住宅和非普通住宅標準”的應對

40．土增稅清算時點影響與選擇

41．【熱】新形勢下，清算時尾盤處理方法的考量

42．【案例】四項扣除項目的標準與應對

43．核定征收的實踐運用與風險

44．二次清算的實踐運用與風險

45．售價偏低的風險與應對策略

46．地下車位的稅務處理與籌劃

47．【案例】成本分攤方式的選擇與運用

48．地下建筑分攤與否選擇策略

49．【案例】裝修裝飾業務的運用與籌劃

50．土地增值稅清算實戰案例剖析

九、物業運營環節的稅收籌劃

51．自持與出租物業的運營規劃

52．尾盤與關聯交易籌劃與運用

53．舊房的稅收處理與稅收籌劃

54．【案例】集中商業分立方案設計

55．【熱】公司注銷風險與強制注銷應對

專家老師

牛魯鵬：知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；曾任北京某 稅收籌劃事務所籌劃部經理、副所長；曾任深圳某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經理；從事房地產稅務咨詢16年，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權設計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產企業260多個項目提供稅務咨詢服務，業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮等。著有《土地增值稅實戰與案例精解》（2014）、《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》《房地產業三大主稅關鍵業務風險管控與籌劃應對》等，課程貼合實務、實戰性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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