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【課程大綱】

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入類項(xiàng)目財(cái)稅處理

一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)原則

（二）稅法確認(rèn)原則

1、完工條件

2、各種銷售方式下的收入確認(rèn)

3、會(huì)計(jì)、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認(rèn)異同

4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務(wù)處理異同

5、視同銷售

6、預(yù)計(jì)毛利率

7、預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際毛利額

8、租金

9、代收費(fèi)用

（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1、預(yù)售階段計(jì)稅依據(jù)

2、完工交付階段計(jì)稅依據(jù)

3、代收費(fèi)用計(jì)稅依據(jù)

二、房地產(chǎn)銷售收入的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（二）委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（三）包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品

（四）售后回購(gòu)、售后回租

（五）低價(jià)出售、免費(fèi)返租

（六）銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（七） “零首付”

（八） “還本銷售”

（九）以房屋抵償債務(wù)

（十）售房贈(zèng)送家電、車位、汽車、精裝修、物業(yè)管理費(fèi)

（十一） “以老帶新”銷售模式

（十二） “誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的稅務(wù)處理

（十三）價(jià)外費(fèi)用稅務(wù)處理

（十四）租金收入稅務(wù)處理

（十五）價(jià)格明顯偏低或者偏高稅務(wù)處理

（十六）代收款項(xiàng)

（十七）代建工程的結(jié)算收入

（十八）拆遷還房的賬稅處理

（十九）代墊首付的賬稅處理

（二十）購(gòu)房返稅的賬稅處理

（二十一）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的賬稅處理

（二十二）銷售折扣、折讓和退回的賬稅處理

（二十三）不征稅收入

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用類項(xiàng)目財(cái)稅處理

一、企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣成本費(fèi)用分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類項(xiàng)目與成本費(fèi)用稅務(wù)稽查常見四大問題

四、開發(fā)成本項(xiàng)目、成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)

五、計(jì)稅成本的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）計(jì)稅成本對(duì)象的六大確定原則

（二）會(huì)計(jì)、稅法對(duì)成本對(duì)象的差異

（三）開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的六大內(nèi)容

（四）開發(fā)成本四大分配方法

（五）可以預(yù)提的四項(xiàng)成本費(fèi)用

（六）配套設(shè)施的處理

（七）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的處理

（八）停車場(chǎng)所的處理

（九）企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序與六大步驟

（十）其他成本財(cái)稅事項(xiàng)

六、費(fèi)用類項(xiàng)目的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）利息支出

（二）違約金、收回土地使用權(quán)的損失、開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損

（三）土地閑置費(fèi)

（四）開發(fā)產(chǎn)品日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出

（五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（六）傭金或手續(xù)費(fèi)

（七）境外設(shè)計(jì)費(fèi)

（八）綠化成本

（九）售樓部、樣板間財(cái)稅處理

（十）紅線外支出

（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)，土地成本確定

（十二）工資薪金

（十三）租賃費(fèi)

（十四）勞動(dòng)保護(hù)支出

（十五）員工服飾費(fèi)用

（十六）企業(yè)之間管理費(fèi)用

（十七）棚戶區(qū)改造支出

（十八）固定資產(chǎn)折舊

（十九）無形資產(chǎn)攤銷

（二十）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

（二十一）招待費(fèi)

（二十二）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

欒老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、實(shí)戰(zhàn)派財(cái)稅專家、財(cái)稅暢銷書作者

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)繼續(xù)教育特聘老師，北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)師資庫(kù)特聘老師，大型電視節(jié)目《前沿講座》特邀嘉賓，國(guó)家級(jí)培訓(xùn)項(xiàng)目師資，東奧稅務(wù)實(shí)務(wù)名師，中國(guó)管理科學(xué)研究院人才戰(zhàn)略研究所專家委員會(huì)委員，解稅寶首席稅務(wù)專家，尤尼泰、華政等5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所培訓(xùn)講師，中稅網(wǎng)特聘講師，瞄財(cái)網(wǎng)、中國(guó)財(cái)稅精英家園協(xié)會(huì)財(cái)稅專家委員會(huì)顧問，稅友集團(tuán)億企贏專家講師，齊魯財(cái)稅大講堂專家講師，武漢大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型CFO（財(cái)務(wù)總監(jiān)）高級(jí)研修班講師，山東大學(xué)齊魯稅務(wù)講壇主講嘉賓，清大厚德教育研究院兼職講師。

【代表著作】

獨(dú)著10部，其中：《增值稅納稅實(shí)務(wù)與節(jié)稅技巧》（已連續(xù)再版6次，暢銷10余年）自出版以來一直位列增值稅類書籍暢銷榜前列，被眾多讀者譽(yù)為“增值稅實(shí)戰(zhàn)寶典”，新書《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解析與應(yīng)對(duì)》（已再版2次）深受納稅人喜愛，被眾多企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)列為財(cái)務(wù)部門必讀圖書，同時(shí)成為眾多稅務(wù)律師、稅務(wù)稽查人員的參考書。合著《新個(gè)人所得稅政策操作實(shí)務(wù)與案例解答》（全國(guó)稅務(wù)人員培訓(xùn)用書）。

【擅長(zhǎng)領(lǐng)域】稅收風(fēng)險(xiǎn)防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、稅務(wù)節(jié)稅技巧等

欒老師從事財(cái)稅工作15年，具有豐富的納稅咨詢和稅務(wù)審查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)于增值稅和企業(yè)所得稅等稅收政策與實(shí)戰(zhàn)操作具有深入的研究，多次應(yīng)邀為各地稅務(wù)局培訓(xùn)，多年來一直參與財(cái)稅部門組織的財(cái)稅檢查工作，受聘多地稅務(wù)局稅務(wù)專家，兼任多家企業(yè)財(cái)稅顧問，具有稅務(wù)咨詢公司、稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。每年為100多家大中型企業(yè)做納稅輔導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)分析、稅收籌劃。

【主講課程】

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與稅收籌劃》

《建筑房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅規(guī)劃》《建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與稅務(wù)籌劃》

《企業(yè)所得稅匯算清繳》《稅收籌劃技巧與案例》

《合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅籌劃案例分析》

【授課風(fēng)格】

實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、思路清晰、案例豐富、通俗易懂、富有激情、深受企業(yè)好評(píng)。

【部分服務(wù)過的客戶】

中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)股份有限公司、中國(guó)國(guó)電、簡(jiǎn)伯特（大連）公司、鐵獅門房地產(chǎn)公司、中建路橋集團(tuán)、中鋁集團(tuán)、廣西建工集團(tuán)、云南建投、中海地產(chǎn)、京煤集團(tuán)、陽煤化工、金泰地產(chǎn)集團(tuán)、港華集團(tuán)、黑龍江省水利水電集團(tuán)、內(nèi)蒙古源源能源集團(tuán)等大型企業(yè)內(nèi)訓(xùn)

【部分授課照片】

華政稅務(wù)師事務(wù)所

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例與熱點(diǎn)問題解析》中鋁集團(tuán)

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與納稅籌劃》

卓晟教育公開課

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》黑龍江水利水電集團(tuán)

《建筑業(yè)營(yíng)改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

稅務(wù)局納稅大學(xué)堂

《企業(yè)所得稅匯算清繳》中稅網(wǎng)公開課

《房地產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》

高密納稅人俱樂部

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例與熱點(diǎn)問題解析》武漢大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)高級(jí)研修班

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)稅籌劃》

中國(guó)國(guó)電

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》上海尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所

《稅務(wù)信息化下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》

廣西建工集團(tuán)

《建筑業(yè)營(yíng)改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避專題》廣西建工集團(tuán)復(fù)訓(xùn)

《營(yíng)改增專題》

【部分著作封面】

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