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【課程前言】

在 2025 年全國兩會上，“好房子” 這一概念首次被寫入政府工作報告，其核心標(biāo)準(zhǔn)被明確為 “安全、舒適、綠色、智慧”。這一舉措，不僅是對建筑功能性的全新要求，更是在城市化進(jìn)程中，對 “人本價值” 的深度探尋。

3 月 31 日，住建部正式發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，該規(guī)范將于 2025 年 5 月 1 日起正式施行。此規(guī)范從基本規(guī)定、居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備這 6 大方面，對住宅項目提出了全面且細(xì)致的要求。

推動“好房子”建設(shè)，是今年房地產(chǎn)的核心任務(wù)之一。提升競爭力的時代正在開啟，夯實產(chǎn)品，不斷迭代創(chuàng)新和拓展服務(wù)模式，堅持長期主義和高品質(zhì)的房企，往往更加“如魚得水”。

深入探討高品質(zhì)住宅產(chǎn)品迭代和極致產(chǎn)品力盈利模式，幫助房企拓寬經(jīng)營思路，全面提升新建商品住宅品質(zhì)，打造高品質(zhì)“好房子”、”好小區(qū)”，助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。中國房訓(xùn)網(wǎng)特于2025年7月18-19日在成都組織舉辦：政策驅(qū)動下“好房子”產(chǎn)品創(chuàng)新實戰(zhàn)研修班---客研、設(shè)計、工程、成本與產(chǎn)品力提升暨高品質(zhì)項目考察，“好房子是設(shè)計出來的” 產(chǎn)品突圍專題研學(xué)。

此次考察學(xué)習(xí)，將實地考察“好房子”項目情況、樓盤亮點，深入觀摩和現(xiàn)場交流，分析講解各項目的先進(jìn)經(jīng)驗，落地方法，重點學(xué)習(xí)“好房子住宅項目實施策略和辦法。

【研學(xué)特色】

強(qiáng)產(chǎn)品，用設(shè)計創(chuàng)新賦能產(chǎn)品價值！

專工程，用精細(xì)工程極致兌現(xiàn)產(chǎn)品！

控成本，用管理機(jī)制提升競爭能力！

重景觀，用極強(qiáng)審美賦能項目效益！

好服務(wù)，用提質(zhì)增配滿足業(yè)主需求！

高品質(zhì)，用高品質(zhì)項目促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展！

【參會對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、項目總、分管工程副總、工程總監(jiān)及工程經(jīng)理、前期部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、設(shè)計部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、委托代建相關(guān)人員等。

【項目推薦】

一、華發(fā)·錦宸院

在成都，作為錦江區(qū)核心標(biāo)桿項目，華發(fā)統(tǒng)建·錦宸院以“取證-開盤零時差”的高效節(jié)奏引發(fā)市場震動。

不僅以不菲的業(yè)績刷新成都高端市場紀(jì)錄，其行業(yè)影響力也覆蓋至全國，成為“頂豪產(chǎn)品研習(xí)的樣本”。

深入了解便能發(fā)現(xiàn)華發(fā)統(tǒng)建錦宸院開盤大獲成功，不僅得益于市場對成都樓市的良好預(yù)期，更源于項目自身持之以恒的深耕細(xì)作以及不斷自我革新的精進(jìn)。熱銷背后，是厚積薄發(fā)的沉淀，離不開駙馬半島低密墅區(qū)帶來的優(yōu)質(zhì)區(qū)域基底，也離不開華發(fā)股份&錦江統(tǒng)建匠心執(zhí)著的奢品追求。

更值得一提的是，場景中大量運用了定制化、專屬化的項目符號，符號以承襲蜀錦“寸錦寸金”的寓意，從窗欞中提取“步步錦”紋樣，在建筑、景觀和公區(qū)中隨處可見。

二、越秀·閱今沙

越秀·閱今沙作為越秀地產(chǎn)在成都的首個城市人文系-屬地化定制產(chǎn)品系作品，落子成都3000年文脈起源--金沙，不僅是對三千年蜀都文脈的回應(yīng)，同樣也為行業(yè)提供了“好房子”建設(shè)的越秀樣本。

成都，作為越秀地產(chǎn)持續(xù)深耕的核心城市，越秀深刻理解這座城市對品質(zhì)生活的追求，以“新煙火主義”為內(nèi)核，從城市鏈接、社區(qū)生活、居家空間等維度出發(fā)，將“老城松弛感、熟人溫度感、潮流市井氣”融入越秀·閱今沙產(chǎn)品設(shè)計中，回應(yīng)天府記憶與期待，為成都人敬獻(xiàn)，最懂成都生活的“好房子”。

三、國貿(mào)人居·啟樾天璽

賦予豪宅生活等于奢侈品的調(diào)性，國貿(mào)選擇以先鋒收藏級藝術(shù)府邸，為成都地緣精英重構(gòu)凌空于時代的生活場--成都國貿(mào)啟樾天璽，讓居住視野收藏成都天際線，以先鋒藝術(shù)解碼精神內(nèi)核，續(xù)寫成都塔尖圈層新的身份敘事。

則靈于成都國貿(mào)啟樾天璽中以空間留白放大居住者的個性主權(quán)，深入挖掘峯層人士的獨特需求，在看似極簡的空間框架中注入細(xì)膩生命力，柔和地賦予空間情感溫度與人文關(guān)懷，革新奢華人居的收藏美學(xué)與場景革命。

兼顧峯層人士卓絕品位與人居美學(xué)場景，從追求共性范式到個性化表達(dá)，“藝術(shù)”已從單純的美學(xué)符號升級為精神賦能的奢侈品，徹底改寫豪宅設(shè)計的價值邏輯：從視覺震撼到心流共鳴，“先鋒”屬性的融入讓奢居空間不再僅僅追求表象的視覺沖擊，而是通過空間敘事觸發(fā)居住者的深層情緒。

則靈以入戶處的十字動線實現(xiàn)社交、休憩的動靜分區(qū)，讓歸家路線印證豪宅屬性，并通過不同的先鋒藝術(shù)端景區(qū)別分區(qū)，將先鋒藝術(shù)與現(xiàn)代靜奢一一相融。

四、招商建發(fā)·源啟金沙

4月9日，建發(fā)房產(chǎn)成都外金沙百仁板塊158畝地塊項目案名“源啟金沙”正式公布，將聯(lián)袂招商蛇口一起打造。時隔14年，繼2011年建發(fā)金沙里之后，建發(fā)房產(chǎn)再回金沙，為成都再造一座公園大盤。

建發(fā)房產(chǎn)將負(fù)責(zé)營銷操盤，產(chǎn)品主打洋房+小高層，目前產(chǎn)品風(fēng)格尚未明確露出。近年來，建發(fā)房產(chǎn)以唐風(fēng)宋韻等中式風(fēng)格，贏得了市場的認(rèn)可，在成都打造了建發(fā)央璽、建發(fā)天府養(yǎng)云、建發(fā)央著，書香云錦、建發(fā)望江云啟、建發(fā)璞云等知名項目。

而招商蛇口同樣在成都市場打造了以臻系為代表的高端產(chǎn)品，在高改市場取得了不俗的成績，其日益增長的市場份額亦是最好的證明。這一次，建發(fā)房產(chǎn)與招商蛇口的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將帶來怎樣的產(chǎn)品創(chuàng)新呢？我們拭目以待。

五、成都中海·錦叁號院

生于京城貴胄之地，再到錦城西貴之地?fù)袢″\城貴脈--青羊，打造占位全城的西貴隱奢巷院。錦叁號院，約112畝，1.8容積率，咫尺百畝公園，近距智識名校。天生優(yōu)秀的土地質(zhì)素，完美契合了青羊西貴低密的居住情節(jié)，而坐擁天時、地利、人和的中海錦叁號院，只為致敬每一個熱愛成都的人。

中海錦叁號院所打造的西貴生活場，向外是主城的城市煙火，薈萃城市級卓智教育、高質(zhì)生態(tài)、人文資源。向內(nèi)又藏著一方隱貴天地，在青羊的傳統(tǒng)文化中，探索西貴的精神家園。

六、中鐵·西派御府

從南法蔚藍(lán)海岸的浪漫傳奇，到成都金牛茶花新城，金牛西派御府以法式基調(diào)為藍(lán)本，匠造凝聚“東方巴黎”精神品格的傳奇大宅，打造蔚藍(lán)海岸隱奢生活。

西派奢定，考究矜貴的多重歸家禮序，創(chuàng)造性地將歸家禮制，與巴黎奢尚優(yōu)雅的生活巧妙融合，構(gòu)筑獨屬于西派的秩序美感與歸家儀式感。約百米前場造景，不動聲色間傳遞出奢華、雅致的獨特氣質(zhì)，熠熠生輝的云石吊頂，與愛馬仕綠釉質(zhì)陶板，在靈動水景的映襯下，盡顯矜貴。

溫馨提示：安排考察5個項目，如遇特殊情況，會適當(dāng)調(diào)整項目行程。備選項目（建發(fā)書香云錦、中鐵西派御府）

【課程大綱】

一、 好房子打造高品質(zhì)項目的客研分析。客戶、版塊、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)

（一）、客研，找客戶，根據(jù)客戶的需求、痛點創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。（以人定房，客研是最有力的營銷，拿地前就在營銷）

1、為什么要找客戶？

庫存量。全國商品房待售面積7.3億平米，土地閑置，爛尾樓加劇，看看當(dāng)?shù)爻鞘卸址繏炫屏俊?/p>

購買力受限。居民收入增速低于房價基數(shù)，疊加就業(yè)的不確定性，貿(mào)易戰(zhàn)，關(guān)稅戰(zhàn)，未來會持續(xù)多少年？改善性需求釋放緩慢。

人口結(jié)構(gòu)壓力。城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%，老齡化加劇（60歲以上人口占比超過20%），剛性需求自然衰減。

期房信任危機(jī)。開發(fā)商信用風(fēng)險高企，購房者回避期房；2024年現(xiàn)房銷售占比超過30.3%。

房企債務(wù)風(fēng)險。融資緊縮，2024年多家頭部房企債務(wù)違約。

房貸利息總額高。盡管多次降息，房貸利息總額有所減少，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，購房者任然壓力較大。

2、洋房、別墅客戶的痛點；

3、改善客戶的需求、配置標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？

4、客戶思維案例和借鑒；

5、定位會目的和內(nèi)容；

6、土地&客戶&產(chǎn)品具體運用。企業(yè)一號位領(lǐng)導(dǎo)的價值

（二）、找版塊。客研，投資。（以人定地）

1、城市高端客戶認(rèn)可。

2、城市未來規(guī)劃。

（三）、找地塊。客研，投資。（以人定地）

1、稀缺性，競爭對手排他性

2、市場容量。

（四）、找資源。客研，投資

1、獨特、大自然、資源

2、山景，湖景，江景，公園，商業(yè)，名校。

二、 好房子打造高品質(zhì)項目的設(shè)計分析。優(yōu)選同路人、第四代宅設(shè)計（成都、重慶、武漢）

1、當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的深度解析，特別是第四代住宅設(shè)計

2、客戶痛點解決預(yù)案的資深人士。別墅客戶痛點，改善客戶的需求

3、專業(yè)賦能。建筑大面寬，兩層層高的奇偶錯位陽臺私密性、結(jié)構(gòu)觀感問題解決，藝術(shù)感、紳士感，靈感曲線，超大窗地比，立體景觀（地下庭院、架空庭院、空中庭院），歸家動線（9 幕盛景），需要專業(yè)的、具有研究精神的設(shè)計團(tuán)隊來完成。

4、第四代住宅定義

5、第四代住宅利弊分析

6、第四代住宅設(shè)計分析（成都、重慶、武漢）

7、第四代住宅施工分析

8、客戶定制化設(shè)計。

1) 會所。地上會所，地下會所，會所規(guī)模，案例：9大會所的項目

2) 私宴。檔次匹配，運營成本

3) 設(shè)計選材。甲方在選型選樣過程中經(jīng)歷了材料、工藝、成本之間的N多次實驗、對比、失敗，開發(fā)商抄作業(yè)也需要專業(yè)人士。

4) 地庫。小區(qū)的業(yè)主的大客廳

5) 批量精裝修。超200條客戶敏感點問題預(yù)控，以及打造精裝修的亮點

6) 顏值。滿足客戶的顏值需求，發(fā)展這類客戶群體的消費潛能

7) 外立面。高端設(shè)計，高端選材，高品質(zhì)施工質(zhì)量保障體系

8) 景觀。多重景觀禮序設(shè)計，甄選奢石，特色喬木（鐵冬青），

三、 好房子打造高品質(zhì)工程管理的策劃推演剖析。結(jié)合項目整體開發(fā)方案，對比御湖鏡、閱今沙項目，以及第四代宅項目差異，明確工程目標(biāo)，631前控質(zhì)量、成本、進(jìn)度，綜合考慮營銷需求，高品質(zhì)體系支撐高品質(zhì)項目打造。

1、高品質(zhì)工程管理推演和施工策劃怎么做？怎么用？

拿地前，工程策劃重點是那些？地上障礙物、地下障礙物、土地自然災(zāi)害、用地紅線樁點坐標(biāo)復(fù)核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突、紅線外道路數(shù)量、紅線外附近有高壓線或泵站等、周邊存在衛(wèi)星、雷達(dá)基站，機(jī)場等限制建筑高度、存在保護(hù)建筑，古樹等不能拆除物件、項目需代建（幼兒園、學(xué)校、道路、公共綠地、公園、代建標(biāo)準(zhǔn)不明確等）

拿地后啟動會階段，工程策劃做什么？工程管理目標(biāo)、施工管理總圖（場地現(xiàn)狀分析、示范區(qū)與正式工程關(guān)系分析）、施工組織推演（分期分組團(tuán)分標(biāo)段及面積指標(biāo)、全景計劃工程相關(guān)節(jié)點、土護(hù)降與地基處理階段、基礎(chǔ)及主體施工階段、裝飾裝修施工階段、市政景觀施工階段、project工程進(jìn)度計劃、分供方選擇方案）、基礎(chǔ)選型方案、技術(shù)質(zhì)量管理、風(fēng)險管理。解決好進(jìn)度、質(zhì)量、工期、成本（全項目成本）、交付預(yù)控風(fēng)險控制。

招標(biāo)前、開工前的工程推演如何做？做哪些（臨水臨電、三通一平、基礎(chǔ)、主體、裝飾、管網(wǎng)、景觀施工各階段場地和施工道路轉(zhuǎn)換、施工流水劃分、周材如何周轉(zhuǎn)、預(yù)售進(jìn)度措施、交房的配套設(shè)施、通水電氣、驗收取證、工地開放等等）？解決什么問題？是否適用、有效？

項目交房前一年（竣備前10個月，批量精裝修竣備前13個月），項目工程策劃做什么？風(fēng)險評估、管理行為執(zhí)行落地效果。

誰來做？

誰來定？

施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何體現(xiàn)？

怎么用？

保證工期不浪費，才能有效保證工程質(zhì)量。現(xiàn)房銷售案例，拿地到交付23個月，批量精裝修

保證工程管理一次成功，才會不浪費成本。措施費、管理費、資金成本、清單、費率

合理預(yù)留不可控工期期量，才會從容應(yīng)對工程管理未知風(fēng)險。規(guī)避搶工費

有良好的工期保障，有合理的工序梳理，有精細(xì)化的過程管控，有各分項工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)，有高標(biāo)準(zhǔn)的管理團(tuán)隊，有優(yōu)秀的同路人合作，高品質(zhì)項目就有可能實現(xiàn)。

2、施工組織推演講解和演示。

高層業(yè)態(tài)項目的工程策劃和推演（成都**項目案例，已經(jīng)成功交房，250多頁工程推演PPT，像看動畫一樣觀看工程推演，非專業(yè)人士也能輕松看明白，用結(jié)果來驗證工程策劃推演對于高品質(zhì)工程質(zhì)量的重要性）

基礎(chǔ)及主體施工階段

裝飾裝修施工階段

市政管網(wǎng)和景觀施工階段

編制啟動版計劃project工程進(jìn)度計劃

3、技術(shù)質(zhì)量管理

工程專項計劃及重要技術(shù)方案。地鐵保護(hù)、金屬幕墻、大喬保活，砌體固化圖、門窗深化圖缺失導(dǎo)致后期門窗一個月集中搶工。打樣不完整（典型節(jié)點不突出）樣板點評不細(xì)致。生活陽臺內(nèi)設(shè)置底商排油煙風(fēng)管立管，占用小業(yè)主生活陽臺使用空間

防滲漏管控要點。案例：地下室底板滲漏

4、風(fēng)險管理。案例分享：

1) 征地、拆遷、場地移交

2) 大市政配套（周邊道路、水電氣熱力）

3) 報批報建風(fēng)險

4) 進(jìn)度風(fēng)險

5) 政府新規(guī)定

6) 是否存在規(guī)證、施工證與竣備不統(tǒng)一狀況，造成竣備風(fēng)險和驗收后改造

7) 景觀場地移交風(fēng)險

四、 好房子打造高品質(zhì)工程管理的傳統(tǒng)施工穿插體系邏輯梳理和穿插落地。單體，總平，景觀，地庫，以及第四代宅項目，高品質(zhì)工程質(zhì)量、控成本，案例分享。

1. 傳統(tǒng)挑架施工體系定義

2. 傳統(tǒng)挑架穿插體系分析

3. 項目特征分析

4. 穿插體系梳理

5. 項目市政穿插評估分析表

6. 單體穿插

7. 總坪景觀穿插。案例：總平機(jī)電管網(wǎng)穿插中出現(xiàn)的問題

8. 地庫安裝穿插

五、 好房子打造高品質(zhì)工程管理新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演和成本分析。立體多維施工組織，視頻介紹，施工周期更短，工程品質(zhì)更優(yōu)，成本可控，系統(tǒng)解決批量精裝修問題，現(xiàn)房銷售需求。

1.項目分析及配置

2.豎向穿插施工模型

3.橫向穿插施工模型

4.穿插施工措施

5.成本和優(yōu)劣勢對比分析

六、 好房子打造的工程推演成果貫穿高品質(zhì)項目執(zhí)行。以終為始，結(jié)果導(dǎo)向，過程管控

1. 招標(biāo)要求VS啟動會推演成果

2. 回標(biāo)匯報重點

3. 開工前推演策劃要求

4. 項目中期策劃重點

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